Megève
Parmi les stations de ski françaises les plus emblématiques, Megève se distingue par son charme authentique, son positionnement haut de gamme et son attractivité constante sur le marché immobilier. Si vous vous demandez quelle station de ski choisir pour investir, Megève mérite toute votre attention.
Située en Haute-Savoie, dans le massif du Mont-Blanc, Megève combine élégance alpine et atmosphère villageoise. Très appréciée des amateurs de sports d’hiver, elle séduit aussi par son offre diversifiée : pistes accessibles, restaurants étoilés, spas, activités quatre saisons. Ce cadre de vie premium attire une clientèle française et internationale, ce qui renforce la demande en location saisonnière.
À Megève, les prix immobiliers restent élevés, avec un prix moyen autour de 12 000 à 15 000 € le m² pour un appartement bien situé. Mais cette tension sur l’offre s’explique : le marché immobilier local est soutenu par une forte demande, une rareté du foncier et une image exclusive. Pour un investissement locatif, la rentabilité brute tourne autour de 2 à 4 %, mais peut augmenter sensiblement avec une gestion optimisée (prestations haut de gamme, conciergerie, courts séjours).
Immobilier à Megève : Sélection exclusive
Pourquoi investir à Megève ?
- Un investissement patrimonial : la valeur des biens se maintient très bien dans le temps.
- Une station quatre saisons : golf, randonnées, événements culturels attirent des visiteurs toute l’année.
- Une forte valorisation potentielle : notamment pour les biens proches du centre ou des pistes.
- Un bon rendement locatif sur le segment premium.
Quelles autres stations de ski sont rentables en 2025 ?
1. Val Thorens
Si vous recherchez une station de ski rentable en 2025, Val Thorens s’impose comme un choix stratégique. Plus haute station d’Europe, perchée à 2 300 mètres d’altitude, elle offre un enneigement exceptionnel et une saison de location parmi les plus longues des Alpes.
Intégrée au domaine skiable des 3 Vallées – le plus vaste du monde avec plus de 600 km de pistes – Val Thorens attire chaque année une clientèle jeune, sportive et internationale. Les taux d’occupation hivernaux y sont très élevés, en particulier entre décembre et avril. Grâce à sa réputation de station dynamique et festive, elle séduit aussi les étudiants et groupes, ce qui garantit une rotation locative rapide et régulière.
Côté prix immobilier, Val Thorens reste plus abordable que ses voisines Méribel ou Courchevel. En 2025, le prix moyen au mètre carré tourne autour de 6 500 à 7 500 €, avec des variations selon la proximité des pistes et la qualité des résidences.
- Pour un investissement locatif, ce positionnement permet de viser une rentabilité brute entre 4 % et 6 %, voire davantage en location courte durée bien optimisée.
- L’offre en studios ou petits appartements est adaptée à une clientèle saisonnière à fort taux de remplissage.
Les points forts de Val Thorens pour investir :
- Saison de ski longue et fiable (novembre à mai)
- Prix immobilier compétitif pour une station aussi cotée
- Clientèle internationale et jeune, avec un fort pouvoir de réservation
- Potentiel locatif élevé, surtout en pleine saison et vacances scolaires
2. Tignes
Parmi les stations de ski françaises attractives pour un investissement immobilier, Tignes se distingue par son accessibilité, sa clientèle variée et son positionnement sportif. Reliée à Val d’Isère via le domaine skiable de l’Espace Killy, elle bénéficie d’une forte notoriété et d’un enneigement fiable jusqu’au printemps.
Contrairement à certaines stations très saisonnières, Tignes est active toute l’année. Ski sur glacier, trail, VTT, activités nautiques sur le lac… la station a su se diversifier pour proposer une expérience « quatre saisons ». Cette polyvalence attire à la fois les touristes hivernaux et les vacanciers estivaux, ce qui augmente les revenus locatifs potentiels.
Le prix moyen de l’immobilier à Tignes se situe entre 6 000 et 8 000 € le m², selon l’emplacement (Val Claret, Le Lac ou Les Brévières) et le standing du bien. Cela en fait une opportunité intéressante pour un investissement locatif, surtout comparé à Val d’Isère, où les prix dépassent souvent les 12 000 €/m².
La rentabilité locative peut atteindre 4 à 5 % brut, voire plus en optimisant la gestion (location courte durée, services para-hôteliers, conciergerie).
Pourquoi investir à Tignes en 2025 ?
- Accès direct à un domaine skiable prestigieux (Espace Killy)
- Activité touristique toute l’année, favorisant l’occupation locative
- Profils variés de locataires : familles, sportifs, étudiants, étrangers
- Prix d’achat raisonnables pour les Alpes du Nord
- Bonne perspective de valorisation à moyen terme
3. Morzine
Moins exclusive que Megève ou Val d’Isère, mais tout aussi stratégique pour un investissement immobilier locatif, Morzine séduit par son cadre villageois, son accessibilité et son dynamisme touristique. Située à seulement 1h15 de Genève, elle bénéficie d’une forte clientèle suisse, britannique et parisienne.
Morzine fait partie du domaine skiable des Portes du Soleil, l’un des plus vastes d’Europe, avec plus de 600 km de pistes reliant 12 stations françaises et suisses. Elle profite ainsi d’un afflux constant de skieurs en hiver, mais aussi de touristes en été, grâce à une offre variée : randonnées, VTT, parapente, événements culturels.
Cette activité touristique annuelle permet de limiter les périodes creuses et d’augmenter la rentabilité des locations saisonnières.
Les prix immobiliers à Morzine restent relativement stables et compétitifs : en moyenne entre 6 000 et 7 500 €/m², avec des écarts selon l’altitude, la proximité des remontées mécaniques, ou la qualité des résidences.
Ce niveau de prix en fait une porte d’entrée idéale pour les investisseurs, notamment sur des biens familiaux ou des chalets à fort potentiel de valorisation.
Rentabilité brute moyenne : entre 3,5 % et 5 %, avec des pics plus élevés pour les biens bien situés ou optimisés en courte durée.
Morzine, un choix judicieux pour investir :
- Ambiance village authentique, très recherchée
- Accès facile depuis Genève et Annecy, sans col de montagne
- Activités touristiques été comme hiver, assurant une bonne rotation locative
- Prix encore raisonnables avec potentiel de revente intéressant
- Clientèle internationale fidèle, notamment anglo-saxonne
Comment bien choisir une station de ski pour investir ?
1. Altitude et enneigement : des garanties de location en hiver
Plus une station est haute, plus la saison de ski est longue. Une altitude minimale de 1 500 mètres est souvent recommandée pour garantir l’enneigement et donc la fréquentation touristique.
Exemple : Val Thorens (2 300 m) ou Tignes (2 100 m) bénéficient d’une excellente rentabilité grâce à leur enneigement fiable.
2. Attractivité quatre saisons : étaler les revenus
Certaines stations comme Morzine ou Tignes proposent une offre touristique toute l’année : VTT, randonnée, festivals, golf… Cela permet de lisser les revenus locatifs au-delà de la seule période hivernale.
Privilégiez une station dynamique été comme hiver, surtout si vous recherchez une rentabilité stable.
3. Accessibilité : un facteur clé pour les locations courtes
Les stations proches d’un aéroport (Genève, Lyon, Grenoble) ou accessibles en train (TGV jusqu’à Bourg-Saint-Maurice ou Moûtiers) attirent davantage de visiteurs. Une accessibilité facile est un critère déterminant pour la location saisonnière rapide et fréquente.
Une station difficile d’accès limite la clientèle de week-end ou de court séjour.
4. Évolution du marché immobilier local
Avant d’acheter, il est essentiel d’analyser le marché immobilier de la station : prix moyen au m², évolution sur 5 ans, tension sur l’offre locative, rareté du foncier. Certaines stations comme Megève ou Val d’Isère affichent une forte résilience et un potentiel patrimonial élevé, tandis que d’autres sont plus intéressantes pour la rentabilité brute.
5. Typologie des logements recherchés
Studio pour couple, appartement familial, chalet de luxe… Le type de bien que vous achetez doit correspondre à la demande touristique de la station. Dans les stations très familiales, les 3 pièces sont souvent les plus demandés ; dans les stations jeunes ou étudiantes, le studio avec coin montagne reste une valeur sûre.
Les risques à anticiper avant d’acheter
1. Une saisonnalité marquée
Dans les stations peu actives l’été, les revenus sont concentrés sur quelques mois seulement. Cela peut limiter la rentabilité si le bien n’est pas parfaitement situé ou mal commercialisé.
2. Des charges d’exploitation élevées
Charges de copropriété, taxe foncière, frais d’entretien (notamment en altitude), équipements spécifiques (chauffage performant, isolation)… Les coûts récurrents peuvent être importants, surtout dans les résidences avec services.
3. Une gestion locative exigeante
La location courte durée implique un taux de rotation élevé, un besoin d’entretien fréquent, et une bonne organisation (check-in, ménage, communication). Passer par une agence spécialisée ou une conciergerie locale est souvent indispensable… mais cela a un coût.
4. Des marchés très hétérogènes
D’une station à l’autre, les prix, la demande locative et la valorisation peuvent varier du simple au triple. Mieux vaut éviter les stations en déclin ou trop dépendantes d’une seule activité (comme le ski uniquement), surtout à l’heure du réchauffement climatique.
FAQ – Investir dans l’immobilier en station de ski
Quelle est la station de ski la plus rentable pour investir en 2025 ?
En 2025, des stations comme Val Thorens, Tignes ou Les Arcs offrent une rentabilité locative parmi les plus intéressantes, grâce à un bon rapport entre prix d’achat et revenus locatifs. Val Thorens, par exemple, combine haute altitude, saison longue et forte demande touristique, ce qui maximise les taux de remplissage.
Quels sont les critères pour choisir une station de ski avant d’acheter ?
Pour réussir votre investissement immobilier en montagne, analysez :
- L’altitude et l’enneigement (idéalement > 1 500 m)
- La fréquentation touristique annuelle
- L’accessibilité (proximité d’un aéroport ou gare)
- L’attractivité été/hiver
- Le prix moyen au m² et la dynamique du marché immobilier local
Est-il plus intéressant d’investir dans une station premium comme Megève ?
Oui, si votre objectif est de valoriser un bien patrimonial dans une station cotée, Megève est une excellente option. Elle attire une clientèle haut de gamme et offre une bonne liquidité à la revente, mais la rentabilité brute y est souvent plus faible qu’en station plus accessible. L’achat doit s’inscrire dans une logique de placement long terme.
Peut-on récupérer la TVA en investissant à la montagne ?
Oui, dans certains cas. Si vous achetez dans une résidence de tourisme neuve (avec bail commercial), vous pouvez récupérer jusqu’à 20 % de TVA sur le prix d’achat, à condition de proposer des services para-hôteliers (accueil, ménage, linge…). Ce montage est encadré et doit être géré avec un professionnel.
Quel type de bien privilégier pour un bon rendement locatif ?
Les studios ou 2 pièces proches des pistes sont souvent les plus recherchés pour la location courte durée. Dans les stations familiales, les appartements 3 ou 4 pièces offrent une meilleure durée moyenne de séjour. L’essentiel est d’avoir un bien fonctionnel, bien situé et bien présenté.
Faut-il passer par une agence pour gérer son bien à la montagne ?
Oui, dans la majorité des cas. La gestion locative en station de ski demande du temps et de l’organisation : remise des clés, ménage, maintenance… Faire appel à une agence locale ou une conciergerie permet de maximiser la rentabilité sans contraintes, même si cela réduit légèrement le rendement net.